キレイなビルで儲からない話を聞いてきました

新築投資用アパートを取り扱う大手（一部上場）不動産屋さんで儲からない話を聞いてきました

２年前にもお話を伺わせて頂き「キャッシュフローゼロ」という物件に唖然としました

そのときの営業マンに「あなたなら買いますか？」と聞いたのですが「年金代わりとして資産を築いていく時代です。買えるものなら私も買いたいです。しかし自社の物件は社員は購入できません。また、私ような営業職は収入が安定しないので金融機関の審査も通らないのです。安定した収入があるお客さまが羨ましい。」

上場企業の営業マンから、そんな風にいわれたらキャッシュフローゼロ物件でも買う人がいるのでしょう

私は丁寧にお断りしました

今思えばいい経験です

あきらかにおかしい話を最初に聞いたので「自分でしっかり判断しなくちゃだめだ」と確信しました

先日、久しぶりに同じ会社の別の営業マンから電話がありました。

「キャッシュが残らない物件はご遠慮します」とお断りしたところ

キャッシュがしっかり出る物件があります」と言い切ります

「では資料を下さい」とお願いしたのですが

「とてもいい情報なので直接じゃないと渡せない」と断固拒否されました

あまり期待できないので最初は気乗りはしませんでしたが「サラリーマン大家さんを目指す人に今はどんなアプローチをしてるのか」そんな事も気になり会うことにしました

その時のやりとりです

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紹介された物件の概要

物件価格8500万
家賃年収550万
表面利回6%

営業マン
「管理費ともろもろで毎月家賃の約17％がランニングコストです」

（心の声）
コラコラもろもろ17％って何？

サラ起
「ランニングコストの内訳を教えてください」

営業マン
「管理手数料2.4万（5％+税）・定額リフォーム費用1.8万・共益費2.8万・消防点検費等8千」

（心の声）
管理手数料以外が良く分からないけど、とりあえず高いね

サラ起
「定額リフォーム費用ってなんですか？」

営業マン
「リフォーム時に大家さんの負担を軽減する画期的なシステムです。毎月一定の費用を負担して頂くことで、エアコン・ドアフォン・ウォシュレットを当社から貸与します。貸与ですので壊れた場合は弊社で無償で修理します。そのため、大家さんの負担はだいぶ軽くなります。」

（心の声）
いやいやココにはいない人が頑張っていそうな内容だな

サラ起
「クロスやクッションフロアーも込みですか？」

営業マン
「それは含まれませんが、トラブル多くて費用がかさむのは、エアコンとウォシュレットがほとんどです」

サラ起
「ここは都市ガスですか？」

営業マン
「いえプロパンガスです」

（心の声）
やっぱり！頑張っているのはお前じゃないな。そして危ないニオイがするぞ

サラ起
「作っていただいたシュミレーションですが、満室でキャッシュフローが10万円になっています。8500万円の借入れして満室運営できても手残りが10万という事ですか？」

「はいっキャッシュフローが出て、20年後には土地と建物と家賃が手に入ると考えてください」

（心の声）
このくだりは２年前のキャッシュフローゼロ物件と一緒

サラ起
「不動産取得税と固定資産税は含んだシュミレーションですか？」

営業マン
「いいえ計算には入れていません。下の方に小さく記載してあります」

（心の声）
なんで数字分かってて小さく記載するの？悪意を感じるよ！

サラ起
「整理すると8500万借りて固定資産税を加味すると毎月約6.5万程度のキャッシュフローという事ですね。初年度は諸経費330万と不動産取得税80万がかかり、毎月6.5万のキャッシュフロー」

営業マン
「はい。毎月キャッシュフローがしっかり出て、しかも20年後に土地と建物と家賃が・・・」

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こんな感じでした

「キャッシュフローがしっかりでる」

「しっかり」の認識が営業マンと大分食い違っていたので話がチグハグでした。

毎月6.5万円はサラリーマンにとって大きいですが、8500万のアパート経営で6.5万なんて、すぐ吹き飛びます

そしてエアコン等の貸与・・・

これは闇が深そうです

管理会社やガス会社変更

焦げ付いて売却するときも、この会社に仲介をお願いしなきゃいけないとかになるのかな

詳しい契約内容までは見せてもらえませんでしたが、ゾッとします

いい立地の土地を遊ばせている資産家ならいいかもしれません

普通のサラリーマンにコレはきついですよ

キャッシュフローが毎月6.5万だとして年間78万、諸経費330と不動産取得税80を回収するのに（330+80）/78≒5年

５年かかります

そこで売却しても借入れが長いので元金はあまり減っていない

所得税は考えず満室で金利がそのままで修繕費ゼロの想定です

「バブルで物件の価値が上がればキャスピタルとれる」

ほとんど夢みたいな話です

結局のところ

不動産投資ブームに影響されて、上場企業の看板・綺麗なパンフレット・営業マン言う事だけ信用して、自分で何もしない人の手元には何ものこらない

またまたいい経験をしました

多分このサイクルに飛び込むサラリーマンは急増します

「給料あがらない」「年金期待できない」「なんかやらなきゃ」「不動産投資ってみんなやってるみたいだし」「大手のちゃんとした会社だし」「全部任せられる」「毎月数万お小遣い増えて数十年後には土地と建物と家賃収入」

飛び込む前に気がつかないと、これはしんどい


今日も大切な一日
たまにはワクワクしないことも
勉強のためにやっています

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